Sözleşmesel önalım hakkı; paylı mülkiyete tabi olan bir taşınmazda, paydaş olan malik ile paydaş olmayan üçüncü kişi arasında yapılan sözleşmeyle, sözleşmenin tarafı olan paydaş malikin payının tamamını veya bir kısmını başkasına satması halinde, üçüncü kişiye tanınan ve söz konusu satılan payı alıcıya karşı açacağı dava ile satın almasını sağlayan haktır. Diğer paydaşların bu hususta zaten yasal düzenlemeden doğan önalım hakkı varken, bu şekilde, paydaş olmayan üçüncü kişi de bu hakka sözleşme ile sahip olmaktadır. Ancak yasal düzenlemede, bu hakkın kullanılabilmesi için belirli şartlar da öngörülmüştür.
Sözleşmenin yazılı şekilde yapılması gerekmekte olup; tapuya şerh edilmesi geçerlilik şartı olmamakla beraber, hakkın sözleşmeden haberinin olduğu ispat edilemeyecek bir alıcıya karşı da ileri sürülebilmesi için taşınmazın tapu kütüğüne şerh edilmesi önem arz etmektedir. Şerh, sözleşmede daha kısa süre öngörülmemesi halinde 10 yıl süreyle hakkın kullanılmasını sağlamaktadır.
Sözleşmesel önalım hakkının kullanılabilmesi için, öncelikle, taşınmazın paylı mülkiyete tabi olması gerekmekte olup; elbirliği mülkiyeti, kat irtifakı veya kat mülkiyeti olan taşınmazlarda ise bu hakkın kullanılma imkanı bulunmamaktadır.
Sözleşmesel önalım hakkının, paydaşlar arasında yapılan satışlarda kullanılması mümkün değildir. Diğer yandan, icra yoluyla yapılan satışlarda da bu hakkın kullanılma imkanı yoktur.
Belirtilen şartların mevcut olması halinde, sözleşmesel önalım hakkını kullanmak isteyen üçüncü kişinin, payı satın alan alıcıya karşı dava açması gerekmektedir.
Dava neticesinde, önalım hakkını kullanan üçüncü kişinin, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini mahkemece belirlenen süre içerisinde ve mahkeme tarafından belirlenen yere yatırması halinde, söz konusu payın önalım hakkını kullanan kişi adına tesciline hükmedilmektedir. Tapu kütüğüne şerh edilen sözleşmede bir bedel belirtilmiş olması halinde, alıcıya ödenecek satış bedeli de bu miktar olmaktadır.
Davanın, satış işleminin yapan paydaş veya alıcı tarafından noter aracılığı ile diğer paydaşlara bildirilmesi halinde bu bildirimin tebliğinden itibaren 3 ay ve her halükarda satış işleminin yapıldığı tarihten itibaren 2 yıl içerisinde açılması gerekmekte olup; aksi takdirde önalım hakkı ortadan kalkmaktadır.
Bu hususta veya başkaca hukuki konularda danışmanlık ve avukatlık hizmeti için, büromuzla irtibata geçebilirsiniz.
