Önalım hakkı, Medeni Kanun’da, yasal önalım ve sözleşmeden doğan önalım hakkı olmak üzere iki şekilde düzenlenmiş olup; uygulamada ‘şufa’ hakkı da denilmektedir.
Yasal önalım hakkı; paylı mülkiyete tabi olup bir taşınmazda, paydaşlardan birinin payının tamamını veya bir kısmını satması halinde, diğer paydaşlara tanınan ve söz konusu satılan payı alıcıya karşı açacakları dava ile satın almalarını sağlayan haktır. Bu şekilde, taşınmaz mülkiyetinin paydaşların iradesi doğrultusunda mevcut paydaşlar arasında kalması ve üçüncü kişilerin mevcut paydaşlar arasına katılmasının zorlaştırılması amaçlanmıştır. Ancak yasal düzenlemede, bu hakkın kullanılabilmesi için belirli şartlar da öngörülmüştür.
Yasal önalım hakkının kullanılabilmesi için, öncelikle, taşınmazın paylı mülkiyete tabi olması gerekmekte olup; elbirliği mülkiyeti, kat irtifakı veya kat mülkiyeti olan taşınmazlarda ise bu hakkın kullanılma imkanı bulunmamaktadır.
Yasal önalım hakkının, paydaşlar arasında yapılan satışlarda kullanılması mümkün olmadığı gibi; hangi paydaşın taşınmazın hangi bölümünü kullanacağına dair sözleşme veya fiili ayrılık durumunun mevcut olması halinde de mümkün değildir. Diğer yandan, icra yoluyla yapılan satışlarda da bu hakkın kullanılma imkanı yoktur.
Belirtilen şartların mevcut olması halinde, yasal önalım hakkını kullanmak isteyen paydaşın, payı satın alan alıcıya karşı dava açması gerekmektedir.
Dava neticesinde, önalım hakkını kullanan paydaşın, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini mahkemece belirlenen süre içerisinde ve mahkeme tarafından belirlenen yere yatırması halinde, söz konusu payın önalım hakkını kullanan paydaş adına tesciline hükmedilmektedir.
Birden fazla paydaşın önalım hakkını kullanması halinde ise, bahse konu pay ve bedeli, bu hakkı kullanan paydaşlar arasında eşit şekilde paylaştırılmaktadır.
Davanın, satış işleminin yapan paydaş veya alıcı tarafından noter aracılığı ile diğer paydaşlara bildirilmesi halinde bu bildirimin tebliğinden itibaren 3 ay ve her halükarda satış işleminin yapıldığı tarihten itibaren 2 yıl içerisinde açılması gerekmekte olup; aksi takdirde önalım hakkı ortadan kalkmaktadır.
Bu hususta veya başkaca hukuki konularda danışmanlık ve avukatlık hizmeti için, büromuzla irtibata geçebilirsiniz.
